新区放松！南沙跟上？不现实

一则来自上海的楼市“利好”，成为焦点。

8月6日，上海自贸区临港新片区总体方案正式公布，在众多信息量当中，涉及到房地产市场的，有这么几点：

对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。同时，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。

这样的变化，演变成两个观点，而同为新区的南沙，是否也会复制，也成为广州购房者的焦点所在。

但客观来说，无论是对整体楼市，还是对于南沙之类的新区而言，临港限购放松，都是特殊性的。

为什么这么说呢？

1.

首先，我们来看本次的主角：临港。

《总体方案》确定临港新片区先行启动面积为119.5平方公里，包括三个区域，临港地区南部区域76.5平方公里、小洋山岛区域18.3平方公里和浦东机场南侧区域24.7平方公里。

这样的理解，对于绝大多数人来说，是模糊的，放大来看，则可以看出临港在整个大上海的区域位置。

所以远，是临港的客观存在事实，而这样的事实，短时间内显然是比较难以改变（16号线为临港唯一的一条轨交线路）。

当然，任何一个新区的规划，都是风口上的，这一点，显然是最大的利好。

只是相比上海其他的区域，临港目前的房价，恰恰说明这一个片区，正好处在一个绝对的待发展阶段。

数据来源：中指院  图片来源：地产铿锵说

中指研究院数据显示，2011-2014年临港新城板块的新房成交均价一直维持在1万/平左右，整体有所上升，涨幅不大；

2016年房价攀升至2.0万/平左右，涨幅明显，2017年房价更是跃升至2.6万/平的高位，五年来房价涨幅约131%。（报道来源：地产铿锵说）

也就是说，临港的区域性调整，不能代表上海，也很难成为全国楼市的一个变化风向标。

它的“放松”，更多是基于整个片区发展规划所延伸的辅助。

这，和整体楼市没有太大关系，有关系的话，也仅仅是临港片区。

2.

说回另一个话题：新区的特殊性。

这个话题，也恰恰是部分广州媒体所关注的“南沙，作为广州的特区，是否也会出现区域性调整？”

对于布局南沙的开发商以及入手南沙住宅项目的购房者而言，显然乐于见到这样的结果。

但显然，这种情况，基本不会发生。

来源：贝壳研究院

无论是南沙的房地产市场，还是南沙的区域规划，基本都没有脱离广州乃至大湾区的整体发展，这显然是和临港片区有着最大化的区别。

看看南沙的房地产数据，7月广州网签一手住宅成交量为7086宗（已剔除增城1411宗回迁房干扰），而南沙，就占据了这其中的952套，仅次于增城。

价格方面，南沙19519元/㎡的均价水平，和广州的28897元/㎡，相差并不大。

这说明了什么？说明了南沙，早已是广州房地产市场的核心区域。

这样的区域，基本很难会出现单一性的区域调整。

当然，相比广州其他区域，作为自贸区定位发展的南沙，在人才的政策上，是否会有倾斜，这种可能性，比起楼市政策放松会更大。

高净值人才的流入和留存，才是新区价值夯实的最大基础。

这一点，无论是楼市，还是区域发展，都是如此。

3.

至于新区，值不值得买？

此前，某知名房企，在南沙灵山岛尖频频拿地之后，专门发起了一次客户访谈行为，了解潜在客群对于灵山岛尖乃至南沙的前景认可度。

这样的举动，一方面是为了前期调研，另一方面，或多或少，也恰恰说明了灵山岛尖的发展，是需要那么一些些时间的。

这实际上，恰恰说明了新区的一个信息点：未来和现在的平衡性。

大多数入手新区的买家，最大的决策因素，自然是新区规划前景的“无限光明”，所以，规划的落地，将在很大程度反过来决定物业的价值性。

其次，任何一个区域的发展，都少不了几个核心的因素：产业、轨道、配套和人。

一旦缺少了任何一个环节，那么就有可能会产生“鬼城”、“睡城”、“空城”等非正常发展区域。

这直接关系到什么？一个楼盘的居住价值和未来的流动性。

至于未来和现在，不同的买家，总有不同的顾虑。